La morosidad es uno de los problemas que más tiempo consume en un despacho de administración de fincas. Cada recibo devuelto obliga a avisar, hacer seguimiento y, si la deuda se mantiene, preparar una reclamación judicial. La buena noticia es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) da a las comunidades una vía rápida: el proceso monitorio. Repasamos el camino completo, desde el primer aviso hasta el juzgado.
En resumen
- Actúa pronto: cuanto antes se avisa al propietario, más fácil es cobrar sin llegar al juzgado.
- Para el monitorio necesitas el acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda, su certificación y la notificación al deudor.
- La petición inicial del monitorio no requiere abogado ni procurador.
- El inmueble responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores.
1. Detectar el impago y avisar cuanto antes
La mayoría de las deudas empiezan con un recibo devuelto. Detectarlo el mismo día y enviar un recordatorio amable por SMS, email o carta resuelve muchos casos: un cambio de cuenta, un saldo insuficiente puntual o un despiste. Ofrecer una forma de pago sencilla (por ejemplo, un enlace para pagar con tarjeta) reduce todavía más la deuda pendiente.
Es importante dejar constancia de cada aviso y de cada respuesta. Si la reclamación acaba en el juzgado, ese historial demuestra que la comunidad intentó cobrar de forma amistosa.
2. Requerimiento previo de pago
Si los avisos no funcionan, el siguiente paso es un requerimiento fehaciente, normalmente por burofax, indicando el importe adeudado y un plazo para pagar. Además de su efecto disuasorio, los gastos de este requerimiento pueden incluirse en la reclamación siempre que conste documentalmente su realización y se aporten los justificantes.
3. Acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda
Para reclamar judicialmente por la vía del artículo 21 LPH, la junta de propietarios debe aprobar la liquidación de la deuda: quién debe, cuánto y por qué conceptos. Puede tratarse como un punto del orden del día de la junta ordinaria o de una extraordinaria.
Recuerda que la convocatoria debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente de pago, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto si no pagan o consignan judicialmente antes de la junta (art. 16.2 y 15.2 LPH).
4. Certificación del acuerdo y notificación al deudor
Con el acuerdo adoptado se emite un certificado firmado por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente, en el que consta la liquidación de la deuda. Ese acuerdo debe notificarse al propietario deudor por el sistema del artículo 9 LPH: en el domicilio designado o en el propio piso y, si no es posible, mediante su colocación en el tablón de anuncios durante tres días naturales.
5. El proceso monitorio de la comunidad
Con el certificado y la prueba de la notificación, la comunidad puede presentar la petición inicial del procedimiento monitorio en el juzgado del domicilio del deudor o, a elección de la comunidad, del lugar donde se encuentre la finca. Algunos puntos clave:
- Para la petición inicial no es necesario abogado ni procurador.
- El juzgado requiere al deudor para que, en veinte días, pague o se oponga.
- Si paga, el procedimiento se archiva. Si no paga ni se opone, la comunidad puede pedir la ejecución.
- Si se opone, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para cubrir la deuda, intereses y costas, sin necesidad de caución.
- Si la comunidad utiliza abogado y procurador, sus honorarios y derechos corren a cargo del deudor, con los límites del artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, en muchos procesos civiles se exige un intento previo de negociación (los llamados MASC). Antes de presentar cualquier demanda, revisa con el abogado de la comunidad qué requisito aplica a la vía elegida en cada caso.
La afección real del inmueble y la prescripción
El piso o local responde de las deudas con la comunidad correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores, aunque cambie de propietario (art. 9.1.e LPH). Por eso, en una compraventa, el vendedor debe aportar el certificado de deudas con la comunidad.
En cuanto a la prescripción, las cuotas de comunidad, como pagos periódicos, prescriben a los cinco años (art. 1966 del Código Civil). Dejar pasar el tiempo sin reclamar solo complica el cobro.
Buenas prácticas para reducir la morosidad
- Enviar recordatorios automáticos en cuanto se produce una devolución.
- Facilitar el pago con tarjeta o Bizum mediante un enlace.
- Informar en cada junta del estado de la deuda por propietario.
- Llevar el historial de avisos, respuestas y acuerdos de pago en un único sitio.
- No dejar que la deuda crezca: incluir la liquidación en el orden del día en cuanto sea relevante.
Así se hace en Infincas
Del recibo devuelto al cobro, con todo el historial
Infincas detecta la devolución, envía avisos por SMS o email, permite pagar con tarjeta o Bizum y guarda cada paso hasta el burofax y la preparación del monitorio.
La liquidación de la deuda se aprueba en junta, así que también te puede interesar qué debe incluir el acta de la junta de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta abogado para reclamar a un moroso de la comunidad?
Para la petición inicial del proceso monitorio no es necesario abogado ni procurador. Si el deudor se opone, el procedimiento continúa por el juicio que corresponda según la cuantía, y puede ser necesaria la asistencia letrada.
¿Qué documentos necesita la comunidad para iniciar el monitorio?
El certificado del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda, emitido por el secretario con el visto bueno del presidente, y la acreditación de que se ha notificado al propietario deudor.
¿Puede votar en la junta un propietario moroso?
Los propietarios que al iniciarse la junta no estén al corriente de las deudas vencidas con la comunidad, y no las hayan impugnado judicialmente o consignado, pueden participar en las deliberaciones pero no tienen derecho a voto.
¿Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar las cuotas?
Las cuotas de comunidad prescriben a los cinco años. Además, el inmueble responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores aunque cambie de propietario.
Este artículo es informativo y está basado en la Ley de Propiedad Horizontal vigente a la fecha de publicación. No sustituye el asesoramiento jurídico: ante un caso concreto, consulta con tu asesor legal.